| ციფრული იდენტიფიკატორი |
| doi.org/10.36475/L.A.W.14 |
| შემოკლება |
| L.A.W. |
| გამოცემა |
| ელ.ვერსია |
| ბეჭდური |
ამ სტატიაში
Volume 9, Issue 2
უძრავი ნივთის ქირავნობის ხელშეკრულებიდან წარმოშობილი გამოსახლების პრობლემები საქართველოში, არსებული რეალობა და გამოწვევები (გარანტის ინსტიტუტის დანერგვის საჭიროება ფრანგული სამართლის მიხედვით)
Affiliation: სამართლის დოქტორანტი, კავკასიის საერთაშორისო უნივერსიტეტი ადვოკატი, საადვოკატო ბიურო „ფხალაძე და პარტნიორები“
Abstract: Police evictions are back – The National Enforcement Bureau under the Ministry of Justice has a new initiative to protect landlords from contractual risks in real estate finance transactions. The idea, which belongs to the Ministry of Justice, will allow legal entities and individuals to register a contract of sale, including lease and tenancy contracts, with the National Enforcement Bureau. The parties can write in the tenancy agreement that the owner will have the opportunity to apply to the enforcement bureau in case of violation of the terms by the tenant and receive enforcement service from it in an expedited manner. As is known, the police eviction from the property no longer exists since 2015, which means that if the person who rented an apartment cannot or does not pay the amount, the landlord must apply to the court instead of the police. What problem did the cancellation of police eviction create, and what will the new initiative of the Ministry of Justice change? Is the mentioned initiative a way to fundamentally solve the problem? The reader will hear the answers to these questions in this article.
Keywords: Rent, Landlord, Eviction
Language: EN
-
მსგავსი სტატიები ვერ მოიძებნა!
შესავალი:
ბოლო წლებში (განსაკუთრებით რუსეთ-უკრაინის ომის შემდეგ) გახშირდა შემთხვეევები, როდესაც ფიზიკური პირები და მათ შორის მიგრანტებიც ქირაობენ ბინას ან კომერციულ ფართს, შემდეგ არ იხდიან ქირას, მაგრამ არც უძრავ ქონებას ტოვებენ; კანონიერ მესაკუთრეს კი არ აქვს ბერკეტი, რომ კუთვნილი ქონება ოპერატიულად დაიბრუნოს, რადგან ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების წესის გაუქმების შემდეგ, ეს მხოლოდ სასამართლოს გზითაა შესაძლებელი, საქმის წარმოება სასამართლოში კი საპროცესო ბიუროკრატიული პროცედურებიდან გამომდინარე ხშირად წლების განმავლობაში ჭიანურდება. საზოგადოება თანხმდება, რომ საკუთრების უფლება არის უმნიშვნელოვანესი, იგი არის ნივთზე ყოვლისმომცველი იურიდიული ბატონობა მესაკუთრეობა პირს ანიჭებს მფლობელობის, განკარგვისა და სარგებლობის უფლებას. საკუთრების უფლება, როგორც ბუნებითი უფლება, ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას. ასევე, საკუთრების უფლება არის ფიზიკური თუ იურიდიული პირის ეკონომიკური აქტივობის საფუძველი და მისი განმაპირობებელი უმნიშვნელოვანესი ელემენტი, საკუთრების უფლების შეუფერხებელი გადაცემის უზრუნველყოფა მიიჩნევა რესურსების ეფექტიანი გამოყენებისა და საყოველთაო დოვლათის გაზრდის აუცილებელ პირობად1.
ქირავნობის ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნება
ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი ვალდებულია გადასცეს დამქირავებელს დროებით სარგებლობაში განსაზღვრული ნივთი, და მისცეს მას საშუალება ისარგებლოს ამ ნივთით ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში, ხოლო დამქირავებელი ვალდებულია გადაუხადოს გამქირავებელს ხელშეკრულებით შეთანხმებული ქირა2.
ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი ვალდებულია არა მხოლოდ გადასცეს დამქირავებელს ქირავნობის საგანი (მფლობელობასა ან/და სარგებლობაში), არამედ ქირავნობის მთელი დროის განმავლობაში შეინარჩუნოს ნივთის ვარგისიანი მდგომარეობა. ეს პირობა თავისი ბუნებით კუმულაციურია, რაც იმას ნიშნავს, რომ თუ სახეზე არ არის ორივე პირობის შესრულება, მაშინ გამქირავებელი ვერ ასრულებს ქირავნობის ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებას სრულად, მიუხედავად იმისა ქირავნობის ხელშეკრულებაში ამის შესახებ პირდაპირ აღნიშნულია თუ არა. ქირავნობის ხელშეკრულების საგნის ვარგისიანობა (ვარგისი მდგომარეობის დადგენა) უნდა მოხდეს დამქირავებელის თანდასწრებით, ვარგისი მდგომარეობის დადგენისას აუცილებელია იმის განსაზღვრა თუ რამდენად არის ესა თუ ის კონკრეტული ნივთი (ხელშეკრულების საგანი) ვარგისი (გამოსაყენებლად) ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მიზნებისათვის. ნივთის მიზნობრივი დანიშნულება განისაზღვრება მისი ჩვეულებრივი სარგებლობის ხასიათით3.
ქირავნობის ხელშეკრულება წარმოადგენს იმ ხელშეკრულებათა რიცხვს, რომლებიც ითვალისწინებენ ნივთის სარგებლობაში გადაცემას. დამქირავებლის ძირითადი უფლება არის – ისარგებლოს დაქირავებული ნივთით და ამ უფლების წართმევა, ან ნივთის (ქირავნობის საგნის) დაგვიანებით გადაცემა აძლევს მას (დამქირავებელს) უფლებას, რომ უარი თქვას ხელშეკრულებაზე4
როგორც ჩანს ქირავნობის აუცილებელი კომპონენტია ნივთის (ბინის) გადაცემა რაც თავის მხრივ დამქირავებელს მისი სარგებლობით უფლებას ანიჭებს, მანამ სანამ არ მოხდება ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა ან კანონით დადგენილი წესით მოშლა, უძრავი ნივთის გადაცემის შემდეგ დამქირავებელი იძენს მართლზომიერი მფლობელის სტატუსს, რაც თავის მხრივ უფლებას აძლევს მას ისარგებლოს და აღკვეთოს ნებისმიერი ხელის შეშლა ნივთით სარგებლობიდან.
ვინდიკაციური სარჩელის განხილვა და აღსრულების პრობლემები
სავინდიკაციო სარჩელი არის არამფლობელი მესაკუთრის სარჩელი უკანონო მფლობელის წინააღმდეგ უძრავი ნივთის დაბრუნების თაობაზე5. გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 985-ე პარაგრაფის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელისგან ნივთის უკან დაბრუნების მოთხოვნა. საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ ერთ-ერთ საქმესთან დაკავშირებით მიუთითა, რომ სავინდიკაციო სარჩელის დაკმაყოფილება ხდება სამი წინაპირობის არსებობისას: 1) უნდა არსებობდეს ნივთის მესაკუთრე, 2)არსებობდეს მფლობელი, 3) მფლობელს არ უნდა ჰქონდეს ნივთის ფლობის უფლება6. ვინდიკაციური სარჩელის მიზანია ყოფილმა მესაკუთრემ აღიდგინოს თავისი ქონებრივი მდგომარეობა, და დაიბრუნოს თავისი ნივთი. მესაკუთრეს ვერ დაედება ბრალი უყურადღებობაში, მესაკუთრე ნივთს დროებით მფლობელობაში გადაცმის ხელშეკრულების დადებისას შესაძლოა, უფრო წინდახედულად მოქმედებდეს, ვიდრე საკუთრივ, ნივთის შეძენისას, ხოლო ვარაუდი მესაკუთრის ბრალის შესახებ, თავისი არსით ნიშნავს მესაკუთრის სამოქალაქოსამართლებრივი პასუხისმგებლობის დაწესებას საკუთარი თავის მიმართ, რაც დაუშვებელია7.
როდესაც ნივთის უკანონო მფლობელად იქცევა სახელშეკრულებო პარტნიორი, როგორც ნივთის გამოთხოვა, ისე ზიანის ანაზღაურება უნდა მოხდეს სახელშეკრულებო სარჩელის საფუძველზე, რადგან ხელშეკრულების მხარე სახელშეკრულებო ურთიერთობის შეწყვეტისას ვალდებული იყო ნივთი დაებრუნებინა მესაკუთრისთვის8, ამგვარად თუ ნივთი იმყოფება დამქირავებელთან შელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, მესაკუთრეს მისგან ნივთის გამოთხოვა შეუძლია, როგორც სავინდიკაციო, ისე სახელშეკრულებო სარჩელის საფუძველზე
დღეის მდგომარეობით საერთო სასამართლოებში მრავალი სამოქალაქო საქმე მიმდინარეობს უკანონო მფლობელობიდან ნივთის უკან გამოთხოვნის მოთხოვნით, თუმცა სასამართლო გადატვირთულობიდან გამომდინარე აღნიშნული სარჩელები ბოლო ინსტანციამდე გრძელდება, რაც მესაკუთრისთვის დიდი ფინანსური დანაკარგია მიუღებელი ქირის თვალსაზრისით, ამას ემატება აღსრულების გაჭიანურებული პროცესები, კადრების ნაკლებობა, ზოგჯერ გამოსახლების პროცესში რეგიონებიდან ჩამოსული აღსრულების პოლიციის თანამშრომლებიც კი იღებენ მონაწილეობას, ამდენად მიმაჩნია, რომ მაქსიმალურად იქნეს დაცული მესაკუთრის ფინანსური ინტერესები გამოსახლების პროცედურების ხანგრძლივ ეტაპზე.
გარანტი როგორც გამქირავებლის ფინანსური უზრუნველყოფის საშუალება
ვინ არის გარანტი, და რა ვალდებულება აკისრია მას დამქირავებელსა და გამქირავებლის მიმართ. გარანტორი, რომელსაც ასევე უწოდებენ „გარანტს“ (ფიზიკური ან იურიდიული პირი – კომპანია) იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს ქირა (ისევე, როგორც ნებისმიერი პროცენტი დაგვიანების შემთხვევაში) იმ შემთხვევაში, თუ დამქირავებელი ვერ ასრულებს თავის ვალდებულებებს. გარანტს უნდა ჰქონდეს ფიქსირებული შემოსავალი და სტაბილური ფინანსური მდგომარეობა, გამქირავებელს შეუძლია რამდენიმე გარანტიც კი მოითხოვოს, თუ ჩათვლის, რომ დამქირავებლის შემოსავალი და ფინანსური მდგომარეობა არასტაბილურია (ასეთი წესი საფრანგეთის რესპუბლიკაშია).
დამქირავებელი არ არის ვალდებული ბინის ქირავნობისას ჰყავდეს გარანტი, მაგრამ გამქირავებელი უფლებამოსილია მოითხოვოს იგი. საფრანგეთში დრო და დრო უფრო მეტად მოთხოვნადია გარანტის მონაწილეობა ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას. თავდებობის ვალდებულება უნდა იყოს წერილობითი აქტი დამქირავებელს, გამქირავებელსა და თავდებს შორის, რომელიც უნდა შეადგინოს ნოტარიუსმა ან ადვოკატმა.
მნიშვნელოვანია, რომ გამქირავებელმა იცოდეს, ვის მიმართოს იმ შემთხვევაში თუ დამქირავებელი ქირას არ იხდის, რაც შეეხება გარანტს/თავდებს იგი ვალდებულია კარგად გააცნობიეროს მისი ვალდებულების ფარგლები გარიგების დადებამდე, აუცილებელია თავდებობის აქტში მითითებული იყოს მისი ხანგრძლივობა, ვინაიდან გარანტის ვალდებულების მოქმედების პერიოდი, დამოკიდებულია ქირავნობის ხელშეკრულების დასრულების პერიოდზე, და იგი წყდება ქირავნობის მიმდინარე ხელშეკრულების დასრულებისთანავე, ამასთან ერთად უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ გამქირავებელს და დამქირავებელს არ აქვთ უფლება ქირავნობის ხელშეკრულების ვადა გააგრძელონ გარანტის შეუტყობინებლად, აღნიშნული შეთანხმება ბათილია გარანტის პასუხისმგებლობის ნაწილში. საფრანგეთის სამოქალაქო კოდექსის 2297-ე მუხლის მიხედვით, თავდებში მყოფი ფიზიკური პირი ხელს აწერს თავდებობის დოკუმენტს, რომელშიც მითითებულია ქირის ოდენობა და მისი გადასინჯვის პირობები9. მკითხველს დააინტერესებს თუ რა ზომებს უნდა მიმართოს გამქირავებელმა, როდესაც დამქირავებელი ვერ ან არ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, ასეთ დროს მესაკუთრემ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში უნდა წარადგინოს ქირავნობის ხელშეკრულება და გარანტისთვის გაგზავნილი წერილი, დავალიანების არსებობის შესახებ (ჩაბარების დასტურით) რის შემდეგადაც აღმასრულებელი ყოველგვარი საკითხის შესწავლის/შეფასების გარეშე, მოახდენს გარანტის შემოსავლების დაკავებას (როგორც ეს ყადაღის/ინკასოს დროს ხდება), ამის შემდეგ აღსრულების ეროვნული ბიურო დაკავებულ თანხას/ქირის ოდენობას გადაურიცხავს გამქირავებელს.
დასკვნა
დასკვნის სახით უნდა ითქვას, რომ დღეის მდგომარეობით მესაკუთრის ინტერესები არასათანადოდ არის დაცული ამ მხრივ, და საჭიროებს მეტ გარანტიას, რათა არ მოხდეს მისი უგულებელვყოფა, ასევე მიმაჩნია, რომ ზემოაღნიშნული გარანტის მექანიზმი საქართველოში და ქართულ საზოგადოებაში დიდ მოწონებას დაიმსახურებს, და არ მოხდება მისი გაუცხოება, ვინაიდან ქართული კანონმდებლობა უკვე იცნობს თავდების ინსტიტუტს საბანკო და სასესხო ურთიერთობებში, ამდენად ვფიქრობ, რომ თუ კომერციული ბანკები სესხის გაცემის დროს, ცალკეულ შემთხვევებში ითხოვენ თავდებობას, რატომ არ უნდა შეიძლებოდეს ქირავნობის ხელშეკრულების დადების დროს თავდების მექანიზმის შემოღება. ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას გამქირავებელს, გარანტის მოთხოვნის გარდა შეუძლია გარკვეული პრევენციული ღონისძიებები გაატაროს, მაგ. გადაამოწმოს პოტენციური დამქირავებლის წინა ქირავნობის ისტორია ძველ მესაკუთრესთან, ამით გამქირავებელს გარკვეული წარმოდგენაც შეექმნება მის ახალ კონტრაგენტთან. ამასთან ერთად მნიშვნელოვანია გავიაზროთ ისიც, რომ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ განიხილა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 268 პრიმა 1-ელი მუხლის პირველი და მე-2 წინადადებებისა და ამავე კოდექსის 269-ე მუხლის კონსტიტუციასთან შესაბამისობის საკითხი. მოცემული მუხლები საშუალებას აძლევდა მხარეებს, ხელშეკრულების გაფორმებისას თავად განესაზღვრათ, დავის შემთხვევაში, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივი აღსრულების საკითხი.
ამ შემთხვევაში, მოგებულ მხარეს ჰქონდა შესაძლებლობა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე დაუყოვნებლივ დაეწყო სააღსრულებო წარმოება, მიუხედავად გადაწყვეტილების ზემდგომ სასამართლოში გასაჩივრებისა.
საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების თანახმად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსრულება, ზღუდავს წაგებული მხარის უფლებებს
მიუხედავად იმისა, რომ სასამართლომ აღიარა დაუყოვნებელი აღსრულების პრაქტიკულობა სამოქალაქო გარიგებების მხარდაჭერისა და დარღვეული უფლებების სწრაფი აღდგენის კუთხით, მაინც მიიჩნია, რომ დაუყოვნებელი აღსრულების უარყოფითი შედეგი მიღებულ სარგებელთან მიმართებაში არაპროპორციულია.
საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილების თანახმად, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის ზემოაღნიშნული მუხლები ძალას კარგავს 2023 წლის 1-ელი ოქტომბრიდან10. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილების მიხედვით, სერთო სასამართლოები კიდევ უფრო მეტად გადაიტვირთება, რაც ხელს შეუშლის კანონიერი მესაკუთრის დარღვეული უფლებების დროულ აღდგენას, ამდენად მიმაჩნია, რომ სტატიაში მოყვანილი პრობლემის გადაჭრის მეთოდი, ამ ეტაპისთვის უალტერნატივოა.
სქოლიო:
- Posner, R., (2011). Economic Analysis of Law. 8th edn, Aspen Publishers, p. 4.
- ჭეჭელაშვილი, ზ., (2020). სახელშეკრულებო სამართალი., გამომცემლობა „ბონა კაუზა“., თბ., გვ 234.
- თუმანიშვილი გ., (2012). ხელშეკრულების შედგენის ტექნიკა და ვალდებულებით-სამართლებრივი ნორმატიული რეგულირება, ილიას სახელმწიფო უნივერსიტეტი, თბ., გვ 70.
- ავტორთა კოლექტივი (2002). საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მეოთხე (ლჭანტურია, რედ.) გამომცემლობა,,სამართალი''. თბ., გვ. 96.
- მიქავა, ლ., (2011). ვინდიკაციური სარჩელი, როგორც სანითვო უფლების დაცვის სამართლებრივი საშუალება, ჟურნალი „მართლმსაჯულება და კანონი“ N1., თბ., გვ 76..
- საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებანი სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეებზე, N8, 2003 წ.
- ქოჩაშვილი, ქ., (2015). მფლობელობა და საკუთრება – ფაქტი და უფლება სამოქალაქო სამართალში., გამომცემლობა „ბონა კაუზა“თბ., გვ.193
- ზოიძე, ბ., (2003). ქართული სანივთო სამართალი.,თბ., გვ.101.
- French Civil Code; Art.2297.
- საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2023 წლის 11 აპრილის გადაწყვეტილება №2/3/1421,1448,1451.
| გამოქვეყნების საფასური |
| უფასო |
| მთავარი რედაქტორი |
| იოსებ კელენჯერიძე |
| გამოქვეყნების ენა |
| ინგლისური |
| ქართული |
Copyright ©2022 ყველა უფლება დაცულია